OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长)对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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